Jede sechste Wohnung illegal untervermietet? Was die neue BBU-Schätzung für Eigentümer bedeutet
15 Prozent. Das ist die Zahl, die Anfang März 2026 durch die Berliner Immobilienbranche ging. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat erstmals eine konkrete Schätzung vorgelegt, wie viele Wohnungen in Berlin von unerlaubter Untervermietung betroffen sind. Grob zusammengefasst: Etwa jede sechste Wohnung bei den BBU-Mitgliedsunternehmen ist betroffen. Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist das keine abstrakte Statistik, sondern eine klare Warnung. Denn wer nicht kontrolliert, verliert im Zweifel nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch die Kontrolle über sein Eigentum.
Illegale Untervermietung in Berlin: Wie der BBU auf 15 Prozent kommt
Am 3. März 2026 stellte BBU-Vorständin Maren Kern den Marktmonitor 2025 vor, die jährliche Datenauswertung des Verbands zu Mieten und Vermietungspraxis. Erstmals enthielt der Monitor auch eine Schätzung zur illegalen Untervermietung. Die Methode: Mehrere Mitgliedsunternehmen hatten in den vergangenen Monaten stichprobenartig Klingelschilder mit den hinterlegten Mietverträgen abgeglichen. Die Diskrepanz war erheblich.
Der BBU vertritt rund 340 Wohnungsunternehmen in Berlin und Brandenburg, darunter die sechs landeseigenen Gesellschaften, zahlreiche Genossenschaften, aber auch private Anbieter wie Vonovia und Covivio. Allein in Berlin betreuen die Mitgliedsunternehmen rund 777.000 Wohnungen, das entspricht etwa 45 Prozent des gesamten Berliner Mietwohnungsbestands. Die Datengrundlage des Marktmonitors umfasst über 722.000 ausgewertete Bestandsverträge und rund 33.600 Neuverträge.
15 Prozent davon wären rund 116.000 Wohnungen. Eine gewaltige Zahl, auch wenn sie mit Vorsicht zu genießen ist. Die Stichproben basieren auf einem simplen Indikator: Steht auf dem Klingelschild ein anderer Name als im Mietvertrag, wird die Wohnung als potenziell illegal untervermietet gezählt. Auch die Linken-Fraktion im Abgeordnetenhaus wies darauf hin, dass die Datenbasis methodisch begrenzt ist.
Mehrere Berliner Medien (Tagesspiegel, taz, nd) berichteten über die Pressekonferenz. Für diesen Artikel stützen wir uns auf die Primärdaten des BBU-Marktmonitors selbst.
Berliner Mietmarkt: Warum unerlaubte Untervermietung so lukrativ ist
Der BBU-Marktmonitor 2025 liefert den Kontext, der die Brisanz der Untervermietungsproblematik erst sichtbar macht (Stichtag: 30. Juni 2025).
Mieten-Vergleich Berlin 2025 (Quelle: BBU-Marktmonitor 2025)
- Bestandsmiete BBU: 7,10 €/m² (+3,6 %)
- Neuvermietung BBU: 9,54 €/m² (+11,1 %)
- Portalmieten gesamt: 16,61 €/m²
- Portalmieten ohne BBU: 18,76 €/m²
- Neubaumieten: 13,55 €/m² (+7 %)
- Leerstandsquote: 1,6 %
Die Schere zwischen Bestandsmieten und Marktpreisen ist genau der Hebel, der illegale Untervermietung so lukrativ macht. Wer eine Altbauwohnung für 6 oder 7 Euro pro Quadratmeter gemietet hat, aber längst nicht mehr dort wohnt, kann diese auf dem freien Markt für das Doppelte oder mehr weitervermieten. In vielen Fällen wohnt der Hauptmieter nicht mehr in der Wohnung und nutzt den Altvertrag ausschließlich als Einkommensquelle. Das ist kein Kavaliersdelikt, das ist ein Geschäftsmodell.
BGH-Urteil: Gewinnbringende Untervermietung ist unzulässig
Genau dieses Geschäftsmodell hat der Bundesgerichtshof Ende Januar 2026 kassiert. Laut der offiziellen Pressemitteilung des BGH (Nr. 024/2026) entschied der VIII. Zivilsenat am 28. Januar 2026: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt.
Der zugrunde liegende Fall: Ein Berliner Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung seit 2009 für 460 Euro netto kalt gemietet. Ab 2020 vermietete er sie ohne Erlaubnis für 962 Euro netto kalt (1.100 Euro brutto) weiter. Der BGH bestätigte die Kündigung der Vermieterin.
BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23)
Kernaussage: Der Zweck der Untervermietung nach § 553 BGB besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei veränderten Lebensumständen zu erhalten, nicht, ihm eine Gewinnmöglichkeit zu verschaffen.
Folge: Unerlaubte gewinnbringende Untervermietung = schuldhaft nicht unerhebliche Pflichtverletzung → ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.
Das Urteil ist ein starkes Signal. Mehr zum BGH-Urteil und seinen Folgen → Die vollständige Rechtslage – von § 540 BGB über den Untermietzuschlag bis zur Kündigung erklärt unser Leitfaden: Untervermietung und Überschüsse: Was Eigentümer und Verwalter wissen müssen →
Kurzzeitvermietung: Ab Mai 2026 wird es enger
Neben der klassischen Untervermietung bleibt auch die Kurzzeitvermietung über gängige Vermietungsportale ein massives Problem in Berlin. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) sprach im Abgeordnetenhaus von einer geschätzten „niedrigen fünfstelligen" Zahl illegaler Ferienwohnungen. Seit 2014 wurden laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung über 16.000 Wohnungen durch Zweckentfremdungsverfahren dem regulären Mietmarkt wieder zugeführt und Bußgelder in Höhe von 5,9 Millionen Euro verhängt.
Ab dem 20. Mai 2026 wird die EU-Verordnung 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten bei Kurzzeitvermietungen in allen Mitgliedstaaten verbindlich. In Deutschland erfolgt die Umsetzung über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG). Konkret bedeutet das:
- Registrierungspflicht: Jede Kurzzeitvermietung braucht eine offizielle Wohnraum-ID. Ohne gültige Nummer wird das Inserat auf Plattformen gesperrt.
- Automatischer Datenaustausch: Plattformen müssen Buchungsdaten regelmäßig an die Bundesnetzagentur übermitteln.
- Verschärfte Kontrolle: Kommunen wie Berlin erhalten erstmals belastbare Buchungsdaten, statt sich auf eigene Recherchen verlassen zu müssen.
Bereits jetzt hat Berlin das strengste Zweckentfremdungsverbot Deutschlands. Das Berliner ZwVbG sieht Bußgelder von bis zu 500.000 Euro vor. Allein Friedrichshain-Kreuzberg verhängte laut einer dpa-Umfrage in drei Jahren 717 Bußgeldbescheide mit einem Gesamtvolumen von 3,1 Millionen Euro. Die Strafe für illegale Untervermietung beschränkt sich dabei nicht auf Bußgelder: Wer seine Wohnung ohne Genehmigung untervermietet, riskiert nach dem BGH-Urteil zusätzlich die fristlose Kündigung.
Illegale Untervermietung erkennen: Was Eigentümer jetzt tun sollten
Die BBU-Schätzung, das BGH-Urteil und die kommende EU-Regulierung zeichnen ein klares Bild: Untervermietung ohne Genehmigung war nie verbreiteter, aber die Handlungsmöglichkeiten für Eigentümer waren auch nie besser. Wer frühzeitig erkennen will, ob eine Wohnung untervermietet wird, sollte systematisch vorgehen.
- Bestandsaufnahme machen: Systematisch prüfen, ob Mieter und tatsächliche Bewohner übereinstimmen.
- Mietverträge prüfen: Enthält der Vertrag eine klare Regelung zur Untervermietung? Nach dem BGH-Urteil ist eine pauschale Erlaubnis kein Freibrief mehr.
- Vermietungsportale überwachen: Illegale Untervermietungen laufen fast immer über Vermietungsportale.
- Rechtlich konsequent handeln: Abmahnung, Widerruf einer erteilten Erlaubnis, ordentliche oder fristlose Kündigung.
- Monitoring automatisieren: ImmoWatch24 überwacht automatisch alle gängigen Vermietungsportale und meldet sofort, wenn eine Wohnung inseriert wird – inklusive Screenshot-Beweis.
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Häufige Fragen
Unter welchen Bedingungen darf mein Mieter meine Wohnung untervermieten?
Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB). Der BGH hat im Januar 2026 klargestellt, dass Gewinnerzielung kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB darstellt. Mehr dazu in unserer Analyse des BGH-Urteils.
Was kann ich tun, wenn mein Mieter ohne Erlaubnis untervermietet?
Zunächst schriftlich abmahnen. Setzt der Mieter die Untervermietung fort, ist eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich. Bei gewerblicher Gewinnerzielung kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht. Welche Beweise vor Gericht standhalten, erklärt unser Praxis-Leitfaden zur Beweissicherung.
Was ändert sich ab Mai 2026 bei der Kurzzeitvermietung?
Die EU-Verordnung 2024/1028 tritt in Kraft. Über das KVDG wird eine zentrale Registrierungspflicht eingeführt. Plattformen müssen Buchungsdaten automatisch an die Bundesnetzagentur übermitteln. Inserate ohne gültige Wohnraum-ID werden gesperrt. Hintergründe zur Zweckentfremdung in unserem Überblick für Eigentümer und Kommunen.
Wie erkenne ich, ob meine Wohnung auf Vermietungsportalen inseriert ist?
Manuell können Sie auf den gängigen Portalen nach der Adresse suchen. Effizienter ist ein automatisiertes Monitoring-Tool wie ImmoWatch24, das alle relevanten Portale rund um die Uhr überwacht und bei Treffern sofort benachrichtigt.
Fazit: Untervermietung ohne Genehmigung kontrollieren statt abwarten
15 Prozent illegale Untervermietung bei den BBU-Unternehmen, dazu eine geschätzte fünfstellige Zahl illegaler Ferienwohnungen in Berlin, dazu ein Mietmarkt, auf dem die Portalmieten laut BBU-Daten fast doppelt so hoch liegen wie die Vertragsmieten der großen Vermieter. Die Anreize für Mieter, Wohnungen ohne Erlaubnis weiterzuvermieten, sind enorm.
Das BGH-Urteil vom Januar 2026 und die kommende EU-Regulierung ab Mai 2026 geben Eigentümern und Verwaltungen stärkere Werkzeuge an die Hand. Aber Werkzeuge nutzen nur dem, der sie auch einsetzt. Wer seinen Bestand nicht aktiv überwacht, erfährt im Zweifel als Letzter, dass die eigene Wohnung längst auf einem Vermietungsportal steht.
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Quellenverzeichnis
Primärquellen:
- BBU-Marktmonitor 2025, Pressekonferenz vom 03.03.2026
- BGH Pressemitteilung Nr. 024/2026, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23
- EU-Verordnung 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten bei Kurzzeitvermietungen
- KVDG-Referentenentwurf (BMWK)
- Berliner ZwVbG, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
- IHA/DEHOGA: Handlungsempfehlungen zum KVDG
Medienberichte: