Unerlaubte Untervermietung nachweisen – Beweise & Vorgehen 2026

Der Verdacht steht im Raum: Ständig wechselnde Gesichter im Treppenhaus, ein neues Klingelschild, Koffer vor der Tür. Diese Verdachtsmomente bei Untervermietung reichen für eine Kündigung nicht aus. Wer als Eigentümer oder Hausverwaltung eine unerlaubte Untervermietung vermutet, steht vor einer unangenehmen Wahrheit: die Beweislast liegt bei Ihnen.

Dieser Artikel zeigt, welche Beweise tatsächlich vor Gericht standhalten, welche Fehler Vermieter immer wieder machen, wie eine saubere Vorgehensweise aussieht und wie die Gerichte in aktuellen Urteilen bis 2025 tatsächlich entschieden haben.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Beweislast Untervermietung: Warum es auf die Indizienkette ankommt

Wer eine Kündigung wegen Untervermietung durchsetzen will, muss vor Gericht belegen, dass der Mieter die Wohnung tatsächlich ohne Erlaubnis einem Dritten überlassen hat. Nach § 540 BGB darf ein Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte überlassen. Soweit die Theorie.

In der Praxis gewinnt selten ein einzelner Beweis den Prozess. Entscheidend ist eine konsistente Indizienkette: mehrere Belege, die zusammen ein schlüssiges Bild ergeben. Ein Screenshot allein reicht nicht. Ein Nachbar als Zeuge allein reicht nicht. Aber beides zusammen, ergänzt durch dokumentierte Kommunikation und eine saubere Abmahnung, ergibt eine belastbare Grundlage.

Die freie Beweiswürdigung nach § 286 ZPO gibt dem Gericht erheblichen Spielraum. Das bedeutet für Vermieter: Jeder einzelne Baustein muss so dokumentiert sein, dass er nicht durch fehlende Datumsangaben, unklare Quellen oder Manipulationsvorwürfe entkräftet werden kann.

Einen Überblick zur gesamten Rechtslage bei Untervermietung finden Sie hier →

Welche Beweise halten vor Gericht — und welche nicht?

Screenshots von Vermietungsportalen

Entscheidender Ausgangspunkt: Ein gesichertes Inserat auf einem Vermietungsportal ist in der Praxis der häufigste Auslöser, der den gesamten Prozess in Gang setzt – von der Abmahnung bis zur Kündigung. Wer das Inserat zu spät entdeckt oder nicht mehr dokumentieren kann, verliert den stärksten Beweisbaustein.

Screenshots von Inseraten auf gängigen Vermietungsportalen sind die wichtigsten Beweise. Sie belegen, dass die Wohnung öffentlich angeboten wird. Aber Vorsicht: Das Landgericht Hamburg hat in seiner Entscheidung vom 4. Februar 2025 (Az. 316 S 27/24) klargestellt, dass nicht das Inserat entscheidend ist, sondern die tatsächliche Gebrauchsüberlassung.

Prozessual werden Screenshots häufig als visuell belegter Parteivortrag eingeordnet – nicht automatisch als vollwertiger Beweis. Der BGH hat allerdings in einem Beschluss vom 10. Oktober 2023 (Az. XI ZB 1/23) anerkannt, dass Bildschirmabbildungen als taugliche Augenscheinsobjekte dienen können. Entscheidend ist der Kontext.

Für die Praxis heißt das: Screenshots immer mit URL, Datum, Uhrzeit sichern. Idealerweise eine zweite Person als Zeuge der Sicherung hinzuziehen. Und vor allem: Screenshots nie als einzigen Beweis behandeln, sondern als Baustein der Indizienkette.

Zeugen: Nachbarn, Hausmeister, Concierge

Nachbarn und Hausmeister sind oft die ersten, die wechselnde Personen, Kofferverkehr oder unbekannte Gesichter bemerken. Als Zeugen vor Gericht haben ihre Aussagen hohes Gewicht – vorausgesetzt, sie werden nicht beeinflusst. Zeugenbeweise gelten als klassisches und gut verwertbares Beweismittel im Zivilprozess. Sprechen Sie potenzielle Zeugen früh an und dokumentieren Sie deren Beobachtungen mit Datum und Uhrzeit.

Klingelschild und Briefkasten

Fotos von veränderten Klingelschildern oder neuen Namen am Briefkasten sind als Augenscheinsbeweis verwertbar. Sie reichen allein nicht aus, unterstützen aber die Gesamtschau. Achten Sie darauf, dass die Fotos die Adresse klar erkennen lassen und datiert sind.

Melderegisterauskunft

Eine Melderegisterauskunft nach § 44 BMG klingt naheliegend – ist in der Praxis aber oft begrenzt. Denn für eine einfache Auskunft müssen Sie die Person, über die Sie Auskunft wollen, bereits identifizieren können: Name, Geburtsdatum oder frühere Anschrift. Eine pauschale Anfrage nach dem Motto „Wer wohnt in meiner Wohnung?" ist nicht möglich. Hinzu kommt: Viele Untermieter melden sich bewusst nicht um. Die Melderegisterauskunft ist also ein ergänzendes Werkzeug, kein verlässlicher Hauptbeweis.

Was Sie auf keinen Fall tun sollten

Verdeckte Videoüberwachung: Der BGH hat in einem Räumungsprozess (Az. VI ZR 1370/20) ausdrücklich entschieden, dass verdeckte Videoüberwachung zur Feststellung einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung unverwertbar ist. Schlimmer noch: Sie riskieren damit Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Persönlichkeitsrechtsverletzung. Die gesamte Verfahrensstrategie kann kippen.

Unangekündigtes Betreten der Wohnung: Auch wenn der Verdacht dringend erscheint – wer die Wohnung ohne Ankündigung oder Erlaubnis betritt, begeht Hausfriedensbruch und schwächt die eigene Position massiv.

Merke: Die häufigsten Fehler bei der Beweissicherung sind nicht zu wenige Beweise, sondern rechtswidrig beschaffte. Verdeckte Kameras, heimliches Betreten oder das Auswerten privater Kommunikation können einen ansonsten berechtigten Kündigungsfall zunichte machen.

Digitales Monitoring: Inserate systematisch erkennen

Wer einen Mieter überprüfen will, ob er die Wohnung ohne Erlaubnis inseriert, steht vor einem praktischen Problem: Manuelles Screening aller gängigen Portale ist zeitaufwendig und fehleranfällig. Die Suche gleicht einer Nadel im Heuhaufen.

Von der Entdeckung zur Kündigung: Die richtige Reihenfolge

Die Untervermietung ohne Erlaubnis hat Folgen – aber nur, wenn die Vorgehensweise stimmt. Viele Kündigungen scheitern nicht am fehlenden Beweis, sondern an der falschen Reihenfolge.

Schritt 1: Dokumentieren, nicht eskalieren

Bevor Sie den Mieter konfrontieren, sichern Sie alle verfügbaren Indizien. Screenshots, Zeugenaussagen, Fotos, Datumsnotizen. Erstellen Sie eine chronologische Übersicht. Das Ziel: Eine Beweismittelmappe, die auch Monate später noch konsistent ist.

Schritt 2: Mieter schriftlich zur Aufklärung auffordern

Fragen Sie den Mieter per Einschreiben: Wer nutzt die Wohnung, seit wann, auf welcher Grundlage? Weisen Sie darauf hin, dass eine Untervermietung ohne Erlaubnis nicht gestattet ist. Diese dokumentierte Kommunikation fließt später in die gerichtliche Würdigung ein.

Schritt 3: Abmahnung mit Fristsetzung

Die Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung ist in den meisten Fällen Voraussetzung für eine wirksame Kündigung. Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung (Az. 63 S 227/22) herausgearbeitet, dass ohne vorherige Fristsetzung selbst die ordentliche Kündigung scheitern kann. Beschreiben Sie die Pflichtverletzung konkret: Zeitraum, Personen (soweit bekannt), und fordern Sie Abhilfe – also Beendigung der Gebrauchsüberlassung oder Antrag auf Erlaubnis.

Praxis-Tipp: Formulieren Sie die Abmahnung so konkret wie möglich. Allgemeine Formulierungen wie „Sie vermieten unerlaubt unter" reichen im Zweifel nicht. Nennen Sie Beobachtungszeiträume, Inserat-Details und setzen Sie eine klare Frist von in der Regel 14 Tagen.

Schritt 4: Nach der Abmahnung, wann ist die Kündigung möglich?

Setzt der Mieter die unerlaubte Untervermietung nach der Abmahnung fort, kommt eine Kündigung wegen Untervermietung in Betracht. Sicherer ist die doppelte Absicherung: fristlose Kündigung nach § 543 BGB plus hilfsweise ordentliche Kündigung. Aber Achtung: Wenn der Mieter materiell einen Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB gehabt hätte (etwa wegen wirtschaftlicher Notlage), kann die Erheblichkeit der Pflichtverletzung sinken – und die Kündigung daran scheitern. Das zeigt die Hamburger Entscheidung (LG Hamburg, Az. 316 S 27/24) deutlich. Für den Mieter, der seine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, ist die Strafe im Ernstfall empfindlich: Kündigung und Räumungsklage.

Wie der BGH bei gewinnbringender Untervermietung entschieden hat, lesen Sie hier →

Schritt 5: Detektiv als Option — mit Grenzen

Darf ein Vermieter einen Privatdetektiv einsetzen? Grundsätzlich ja. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass auch detektivische Mittel zulässig sein können – einschließlich einer Scheinanmietung durch einen „agent provocateur". Ein Privatdetektiv kann Beobachtungen zu Personenverkehr, Schlüsselgebrauch und Nutzungsverhalten professionell dokumentieren. Die Kosten kann der Vermieter unter Umständen als Schadensersatz geltend machen. Aber: Die Maßnahmen müssen verhältnismäßig bleiben. Verdeckte Videoüberwachung bleibt auch über Detekteien tabu.

Hausverwaltung und Untervermietung: Was Verwalter wissen müssen

Für Hausverwaltungen gelten besondere Sorgfaltspflichten. Wer als Verwalter systematisch wegschaut, riskiert Haftungsansprüche der Eigentümer. Proaktives Monitoring gehört zunehmend zum Standard. ImmoWatch24 ist für Hausverwaltungen skalierbar und ermöglicht die Überwachung ganzer Bestände.

Wie verbreitet das Problem ist, zeigt unsere Analyse der BBU-Zahlen →

Häufige Fragen

Wie kann ich als Vermieter eine unerlaubte Untervermietung nachweisen?

Entscheidend ist eine konsistente Indizienkette: Screenshots von Inseraten, Zeugenaussagen von Nachbarn, Fotos von Klingelschildern, dokumentierte Kommunikation mit dem Mieter und ggf. eine Melderegisterauskunft. Ein einzelner Beweis reicht in der Regel nicht. Die Kombination mehrerer Indizien überzeugt Gerichte.

Ist ein Screenshot von einem Immobilienportal ein gültiger Beweis nach § 540 BGB?

Screenshots können als Augenscheinsobjekte vor Gericht dienen (vgl. BGH, Az. XI ZB 1/23). Allerdings belegen sie nur das Inserat, nicht die tatsächliche Gebrauchsüberlassung. In der Praxis brauchen Vermieter ergänzende Beweise wie Zeugen oder Kommunikation mit dem Mieter.

Muss ich vor einer Kündigung wegen Untervermietung abmahnen?

In den meisten Fällen ja. Ohne vorherige Abmahnung mit konkreter Fristsetzung kann selbst eine ordentliche Kündigung scheitern (LG Berlin, Az. 63 S 227/22). Bei besonders schwerwiegenden Fällen z.B. gewinnbringender Untervermietung, kann eine Abmahnung entbehrlich sein, das muss aber im Einzelfall geprüft werden.

Was sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Untervermietung?

Nach § 543 BGB setzt eine fristlose Kündigung eine erhebliche Pflichtverletzung voraus. In der Regel muss zuvor abgemahnt worden sein und die Untervermietung nach Fristablauf fortdauern. Hat der Mieter materiell einen Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB gehabt, kann die Erheblichkeit fehlen.

Kann ich einen Privatdetektiv bei Untervermietung einsetzen?

Ja, grundsätzlich sind detektivische Mittel zulässig, sogar Scheinanmietungen (LG Berlin). Ein Privatdetektiv kann professionell dokumentierte Beobachtungen liefern. Die Kosten können unter Umständen als Schadensersatz erstattet werden. Verdeckte Videoüberwachung ist jedoch auch über Detekteien nicht zulässig.

Darf ich die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters betreten?

Nein. Unangekündigtes Betreten ist Hausfriedensbruch und schadet der eigenen Prozessposition. Vermieter müssen Besichtigungen grundsätzlich ankündigen und benötigen die Zustimmung des Mieters oder einen gerichtlichen Titel.

Kann ich als Vermieter Schadensersatz bei illegaler Untervermietung verlangen?

Grundsätzlich ja. Schadensersatz kann insbesondere die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und den Untermieteinnahmen umfassen. Auch Kosten für Detekteien oder Rechtsanwälte können erstattungsfähig sein, wenn die unerlaubte Untervermietung nachgewiesen wird.

Welche Pflichten haben Hausverwaltungen bei Verdacht auf Untervermietung?

Hausverwaltungen tragen Sorgfaltspflichten gegenüber Eigentümern. Diese umfassen die Dokumentation von Hinweisen, die Information der Eigentümer und die Einleitung geeigneter Maßnahmen, von der Aufklärungsaufforderung über die Abmahnung bis hin zur Kündigung.

Fazit: Systematisch vorgehen statt vorschnell handeln

Unerlaubte Untervermietung nachweisen ist kein Sprint, sondern ein strukturierter Prozess. Wer vorschnell kündigt, ohne sauber zu dokumentieren und abzumahnen, riskiert, dass die Kündigung vor Gericht scheitert – auch bei eindeutiger Sachlage. Die richtige Reihenfolge lautet: beobachten, dokumentieren, auffordern, abmahnen, erst dann kündigen.

Automatisches Monitoring liefert dabei den entscheidenden Zeitvorteil. Inserate können jederzeit gelöscht werden – wer erst Wochen später sucht, findet oft nichts mehr.

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Quellenverzeichnis

• BGH, Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) – Gewinnbringende Untervermietung als Kündigungsgrund
• BGH, Urteil vom 12.03.2024 (Az. VI ZR 1370/20) – Unverwertbarkeit verdeckter Videoüberwachung im Räumungsprozess
• BGH, Beschluss vom 10.10.2023 (Az. XI ZB 1/23) – Screenshots als taugliche Augenscheinsobjekte
• LG Hamburg, Urteil vom 04.02.2025 (Az. 316 S 27/24) – Inserat allein nicht entscheidend, tatsächliche Gebrauchsüberlassung maßgeblich
• LG Berlin (Az. 63 S 227/22) – Abmahnung als Kündigungsvoraussetzung
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 553 BGB – Untervermietung bei berechtigtem Interesse
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung
• § 286 ZPO – Freie Beweiswürdigung
• § 44 BMG – Melderegisterauskunft