Untervermietung und Überschüsse: Aktuelle Gesetzeslage in Deutschland

460 Euro Kaltmiete zahlen, 962 Euro vom Untermieter kassieren – und das ohne Zustimmung zur Untervermietung. Was wie ein lukratives Nebengeschäft klingt, hat der Bundesgerichtshof im Januar 2026 mit einer wegweisenden Entscheidung eingeordnet. Das BGH-Urteil (Az. VIII ZR 228/23) stellt klar: Wer mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Und wer es trotzdem ohne Erlaubnis tut, riskiert die Kündigung.

Dieser Artikel erklärt, was Eigentümer und Hausverwaltungen über die aktuelle Rechtslage wissen müssen – von den gesetzlichen Grundlagen über Kündigungsrechte bis hin zu konkreten Schritten, wie unerlaubte Untervermietung erkannt und nachgewiesen werden kann.

Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Was ist Untervermietung – und wann ist sie erlaubt?

Von Untervermietung spricht man, wenn ein Mieter seine Wohnung oder Teile davon an eine dritte Person weitervermietet – also einen eigenen Mietvertrag mit einem Untermieter abschließt, während der Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer weiterläuft.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 540 BGB: Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Das gilt für die vollständige Weitervermietung ebenso wie für die Überlassung einzelner Zimmer. Kurzzeitvermietungen über gängige Vermietungsportale fallen ebenfalls darunter.

Eine Ausnahme: Der Vermieter kann die Erlaubnis im Mietvertrag pauschal erteilen. Doch auch eine solche Erlaubnis ist nach aktuellem BGH-Recht kein Freifahrtschein für Gewinnerzielung, wie wir weiter unten zeigen.

§ 553 BGB: Anspruch auf Erlaubnis – aber nicht grenzenlos

Mieter sind nicht schutzlos: Unter bestimmten Voraussetzungen haben sie nach § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Dieser Anspruch setzt voraus, dass:

• ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht (z. B. veränderte Lebensumstände, Arbeitsaufenthalt im Ausland, Pflegebedürftigkeit),
• die Überlassung nur eines Teils der Wohnung betroffen ist,
• dem Vermieter die Überlassung zumutbar ist.

Wichtig: § 553 BGB gilt grundsätzlich nur für die Teilüberlassung. Wer die gesamte Wohnung weitervermieten will, hat in der Regel keinen Anspruch auf Erlaubnis. Und selbst beim berechtigten Interesse greift der Anspruch nicht, wenn der Mieter damit Gewinn erzielen will – das hat der BGH im Januar 2026 unmissverständlich klargestellt.

BGH-Urteil Januar 2026: Gewinn macht den Anspruch zunichte

Das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) ist die bisher deutlichste Aussage des Bundesgerichtshofs zur Grenze der Untervermietung. Der Sachverhalt: Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 monatlich 460 Euro netto kalt für seine Zweizimmerwohnung. Ab 2020 vermietete er die vollständig möblierte Wohnung für 962 Euro netto kalt (1.100 Euro brutto) weiter – ohne Erlaubnis der Vermieterin.

BGH, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23

„Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt."

Das Landgericht Berlin hatte die Kündigung der Vermieterin bestätigt und auf Räumung erkannt. Der BGH wies die Revision des Mieters ab. Das Urteil ist rechtskräftig.

Für Vermieter bedeutet das: Wer nachweisen kann, dass der Untermieter mehr zahlt als der Hauptmieter selbst, hat eine belastbare Grundlage für die Kündigung – ohne dass es auf weitere Pflichtverletzungen ankommt.

Ausführliche Analyse des BGH-Urteils und Checkliste für Vermieter →

Untermietzuschlag: Wie hoch darf er sein?

§ 553 Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter das Recht, seine Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines angemessenen Untermietzuschlags abhängig zu machen, sofern ihm die Überlassung ohne Zuschlag nicht zumutbar wäre. In der Praxis wird der Zuschlag häufig zwischen 10 und 20 Prozent der Nettomiete angesetzt – eine gesetzlich festgelegte Höhe existiert nicht.

Das Bundesjustizministerium hat angekündigt, gesetzliche Regelungen für Möblierungsaufschläge zu erarbeiten. Bis dahin bleibt die Rechtslage uneinheitlich. Das BGH-Urteil 2026 macht jedoch klar: Auch wenn ein Zuschlag vereinbart wird, darf der Untermieter insgesamt nicht mehr zahlen, als den Betrag, der die eigenen Aufwendungen des Mieters übersteigt. Gewinnerzielung bleibt unzulässig.

Wie erkenne ich unerlaubte Untervermietung?

Das eigentliche Problem liegt in der Erkennung. Viele Fälle werden erst durch Nachbarsbeschwerden oder einen Zufallsfund im Internet bekannt. Bis dahin können Monate oder Jahre vergehen – und der Mieter zahlt weiterhin pünktlich seine Miete, während er das Dreifache vom Untermieter kassiert.

Folgende Signale sollten Vermieter und Hausverwaltungen aufmerksam machen:

• Klingelschildabgleich: Steht auf dem Klingelschild ein anderer Name als im Mietvertrag, ist das ein starkes Indiz. Der BBU hat mit dieser einfachen Methode eine Fehlquote von rund 15 Prozent bei seinen Mitgliedsunternehmen festgestellt.
• Postkasten: Fremde Namen auf dem Briefkasten, die nicht im Mietvertrag stehen.
• Nachbarsbeschwerden: Häufig wechselnde Personen, unbekannte Gesichter, erhöhter Lärm durch Kurzzeit-Gäste.
• Portalinserate: Die Wohnung taucht auf gängigen Vermietungsportalen auf, mit Adresse, Fotos oder Umgebungsbeschreibung, die auf die Mietwohnung hinweisen.
• Pakete und Lieferungen: Regelmäßige Lieferungen an andere Personen, die nicht im Mietvertrag geführt werden.

Der zuverlässigste und skalierbarste Ansatz für Verwaltungen mit mehreren Einheiten ist die automatisierte Portalüberwachung. Mehr dazu weiter unten.

Beweise sichern – gerichtsverwertbar

Wer eine Kündigung vorbereitet, braucht Beweise. Gerüchte oder mündliche Hinweise reichen nicht. Was vor Gericht standhält:

• Screenshot des Inserats: Mit vollständiger URL, Datum, Adressangaben und Preisnennung. Wichtig: Metadaten sichern (Zeitstempel des Screenshots). Ein notariell beglaubigter Screenshot oder eine digitale Beweissicherung über einen Dienst wie WebCite erhöht die Beweiskraft.
• Klingelschildfoto: Mit Datum dokumentiert, möglichst im Kontext der Hausadresse fotografiert.
• Buchungsbestätigung: Falls ein Testbucher die Wohnung buchte und dabei Adresse und Wohnungsmerkmale bestätigt wurden – rechtlich sensibel, aber im Einzelfall möglich.
• Zeugenaussagen: Nachbarn oder Hausmeister, die regelmäßig wechselnde Bewohner beobachtet haben.

ImmoWatch24 liefert bei jedem Fund automatisch einen gesicherten Screenshot inklusive URL und Zeitstempel – direkt als Anhang in der Benachrichtigungs-E-Mail. Das spart Zeit und stellt die Beweiskette vom ersten Tag an sicher. Wie das Monitoring funktioniert →

Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung: Schritt für Schritt

Liegt ein klarer Fall vor, empfiehlt sich folgendes Vorgehen – idealerweise mit anwaltlicher Begleitung:

1. Beweise dokumentieren: Screenshots, Fotos, Zeugenaussagen sammeln und sichern.
2. Schriftliche Abmahnung: Den Mieter schriftlich (per Einwurf-Einschreiben) über den Vertragsverstoß informieren und zur Unterlassung auffordern. Frist setzen.
3. Reaktion des Mieters abwarten: Stellt der Mieter die Untervermietung ein und kann das glaubhaft belegen, ist die Abmahnung in vielen Fällen ausreichend.
4. Ordentliche Kündigung: Setzt der Mieter die Untervermietung fort, ist eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche Pflichtverletzung) möglich. Das BGH-Urteil 2026 stärkt hier die Vermieterposition ausdrücklich.
5. Fristlose Kündigung: Bei besonders schwerwiegenden Fällen – gewerbsmäßige Gewinnerzielung, wiederholte Verstöße trotz Abmahnung – kommt auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB in Betracht.
6. Räumungsklage: Zieht der Mieter nach Kündigung nicht aus, bleibt nur der Weg über das Gericht.

Sonderkündigungsrecht bei möblierter Untervermietung

Ein häufiges Argument von Mietern: Die höhere Untermiete rechtfertige sich durch die Möblierung. Der BGH hat in seinem Urteil 2026 dieses Argument entkräftet – zumindest solange keine gesetzlichen Regelungen für Möblierungsaufschläge bestehen.

Konkret: Der Mieter im entschiedenen Fall berief sich darauf, dass der Möblierungsaufschlag die Differenz zwischen seiner Miete (460 Euro) und der Untermiete (962 Euro) erklären würde. Der BGH ließ das nicht gelten. Wer mehr kassiert als er selbst zahlt, erzielt Gewinn – und Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB.

Für Vermieter bedeutet das: Ein Preisvergleich zwischen Mietvertrag und Inserat reicht als erster Beweis. Den Rest erledigt das Gericht.

Automatisches Portal-Monitoring nutzen

Wer einen größeren Immobilienbestand verwaltet, kann nicht jede Einheit manuell auf allen Portalen überwachen. Der Aufwand wäre enorm – und die Trefferquote gering, weil Inserate oft nur kurz online stehen oder unter verschleierten Adressen inseriert werden.

Die Berliner BBU-Schätzung, nach der rund 15 Prozent aller Wohnungen bei den Mitgliedsunternehmen ohne Wissen der Vermieter untervermietet werden, zeigt das Ausmaß des Problems. Wer seinen Bestand nicht aktiv überwacht, erfährt im Zweifel als Letzter davon. Mehr zur BBU-Schätzung und den Zahlen aus dem Marktmonitor 2025 →

Weiterführende Artikel

• BGH-Urteil im Detail: Kündigung bei gewinnbringender Untervermietung – Checkliste für Vermieter
• Jede sechste Wohnung illegal untervermietet? Was die BBU-Schätzung für Eigentümer bedeutet

Häufige Fragen

Wann ist Untervermietung erlaubt?

Untervermietung ist erlaubt, wenn der Vermieter zustimmt. Bei Teilüberlassung können Mieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis haben, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine Gewinnerzielung damit verbunden ist.

Kann der Vermieter die Untermieterlaubnis verweigern?

Ja – und zwar dann, wenn kein berechtigtes Interesse des Mieters besteht, wenn die Person des Untermieters unzumutbar ist, oder wenn der Mieter durch die Untervermietung Gewinn erzielen will (BGH 2026). Auch bei Vollüberlassung der Wohnung ist eine Verweigerung in der Regel zulässig.

Was gilt als berechtigtes Interesse an der Untervermietung?

Typische Beispiele: vorübergehende Berufstätigkeit im Ausland, Zusammenziehen mit einem Partner bei gleichzeitigem Behalten der alten Wohnung, Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen. Nicht ausreichend: bloßes finanzielles Interesse oder Gewinnerzielung aus der Mietpreisdifferenz.

Wie weise ich unerlaubte Untervermietung nach?

Durch einen Abgleich von Klingelschildern und Mietvertrag, durch Inserate auf Immobilienportalen, durch Nachbarsschilderungen und – am zuverlässigsten – durch automatisiertes Monitoring wie ImmoWatch24, das Portale rund um die Uhr überwacht und bei Fundmeldung sofort einen Screenshot-Beweis sichert.

Darf ich eine Detektei beauftragen, um unerlaubte Untervermietung nachzuweisen?

Grundsätzlich ja, wenn ein konkreter Verdacht besteht. Öffentlich zugängliche Informationen (Inserate, Klingelschilder, Portaleinträge) dürfen ohne Weiteres genutzt werden. Für darüber hinausgehende Maßnahmen empfiehlt sich anwaltliche Rücksprache, um datenschutzrechtliche Risiken zu vermeiden.

Kann ich einen anonymen Hinweis über Untervermietung melden?

Als Eigentümer oder Verwalter haben Sie selbst das Recht, aktiv zu werden. Hinweise von Dritten (z. B. Nachbarn) können Sie entgegennehmen und als Ausgangspunkt für eigene Nachforschungen nutzen. Anonyme Meldungen an Behörden sind zudem beim Berliner ZwVbG möglich, etwa bei Verdacht auf unerlaubte Ferienwohnungsnutzung.

Was, wenn mein Mieter die Wohnung als Ferienwohnung vermietet?

Das ist in Berlin ohne Genehmigung nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwVbG) verboten. Bußgelder bis zu 500.000 Euro sind möglich. Als Vermieter können Sie zudem kündigen, da es sich um eine unerlaubte Nutzungsänderung und Pflichtverletzung handelt. Ab Mai 2026 greift zusätzlich die EU-Verordnung 2024/1028 mit Registrierungspflicht und automatischem Datenaustausch.

Wie weise ich Überbelegung einer Wohnung nach?

Überbelegung – also eine Nutzung durch mehr Personen als vertraglich vorgesehen – lässt sich oft über Klingelschilder, Melderegisterdaten (mit Zustimmung der Behörde) oder Aussagen des Hausmeisters belegen. Auch hier gilt: Beweise schriftlich dokumentieren und Anwalt einschalten.

Fazit: Wissen allein reicht nicht – Erkennung entscheidet

Die Rechtslage ist klarer denn je: Das BGH-Urteil vom Januar 2026 stärkt die Position von Vermietern erheblich. Gewinnbringende Untervermietung ist nicht nur unzulässig – sie rechtfertigt die Kündigung, ohne dass es weiterer Pflichtverletzungen bedarf.

Das eigentliche Problem bleibt die Erkennung. Wer nicht aktiv überwacht, erfährt von unerlaubter Untervermietung meist zu spät – und verliert damit nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch die Grundlage für eine rechtssichere Kündigung.

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Quellenverzeichnis

Rechtliche Grundlagen:

• §§ 540, 553, 573, 543 BGB
• BGH-Pressemitteilung Nr. 024/2026, Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23
• Berliner ZwVbG, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
• EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung
• BBU-Marktmonitor 2025, Pressekonferenz vom 03.03.2026
• LG Berlin 67 S 264/22; LG Berlin 18 T 65/16; Berliner Senatsverwaltung Möblierungsleitlinien