Warum ich ImmoWatch24 gestartet habe
Von Moritz, Gründer von ImmoWatch24.com
Berlin, Sommer 2025: Eine ernüchternde Wohnungssuche
Im Sommer 2025 bin ich beruflich von München nach Berlin gezogen und ahnte schon, dass es nicht einfach werden würde. Was ich nicht erwartet hatte: Es würde mich wütend machen. Der Markt wird systematisch von Zwischenvermietern ausgenutzt.
Die Portale waren voll mit Angeboten. Klingt erstmal gut, oder? Nur: Fast alles war befristet, schlecht möbliert, stark überteuert, und vor allem eins: zur Untermiete.
Wohnung um Wohnung scrollte ich durch. 1.400 Euro kalt für 60 Quadratmeter, möbliert mit IKEA Möbeln aus den frühen 2010ern. "Mindestmietdauer 6 Monate, maximal 12 Monate." Keine vollen Mieterrechte und die Verpflichtung, mit abgenutzten Möbeln zu leben. Dafür die Gewissheit, dass ich in einem Jahr wieder suchen müsste.
Ich fragte mich: Wem gehören diese Wohnungen eigentlich? Wer profitiert hier?
Das Geschäftsmodell, das niemand laut ausspricht
Irgendwann wurde mir klar, wie das System funktioniert.
Es gibt Personen, die vor Jahren günstige Mietverträge abgeschlossen haben. Diese Wohnungen haben sie nie zurückgegeben. Stattdessen vermieten sie unter, Monat für Monat, Jahr für Jahr. Und es gibt diejenigen, die auch heute noch gezielt günstige oder mietpreisgebremste Wohnungen anmieten, mit dem klaren Ziel, sie gewinnbringend weiterzuvermieten. Jede Marktsteigerung nehmen sie voll mit. Die Wohnung kostet im Originalmietvertrag vielleicht 800 Euro, wird aber mittlerweile für satte 1.400 Euro weitervermietet. Die Differenz? Reiner Gewinn. Mietrendite ohne Kapitalbindung, ohne Risiko, ohne Mietpreisbremse.
Ich habe sogar von Personen gehört, die auf diese Weise fünf, sechs Wohnungen "bewirtschaften", obwohl sie nie Eigenkapital investiert haben. Kurz gesagt: Der Mieter vermietet weiter, und das professionell. Illegale Untervermietung ist für manche ein regelrechtes Geschäftsmodell.
Seit Januar 2026 ist die Rechtslage eindeutig: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB darstellt. Wer als Mieter mehr einnimmt, als er selbst an Miete und Nebenkosten zahlt, handelt vertragswidrig. Im Berliner Fall, der vor dem BGH landete, hatte ein Mieter seine Wohnung für 962 Euro untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro zahlte. Das Ergebnis: Die Kündigung durch die Vermieterin war rechtswirksam.
Zwei Verlierer, ein Gewinner
Bei dieser Art von Untervermietung verlieren zwei Parteien:
Der Eigentümer vermietet seine Wohnung fair an einen Mieter, im Vertrauen darauf, dass dieser dort wohnt und die Wohnung anständig behandelt. Stattdessen wird seine Immobilie zum Renditeobjekt eines Dritten. Die Mietpreisbremse hält er ein, während sein Mieter kassiert. Die Mietrendite, die dem Eigentümer zustehen würde, fließt an den Zwischenvermieter.
Der Untermieter zahlt Marktpreise, hat aber keinerlei Mieterrechte. Er kann jederzeit vor die Tür gesetzt werden. Er hat keinen Anspruch auf Mietminderung, keinen Kündigungsschutz, keine Stabilität. Er ist Mieter zweiter Klasse, obwohl er Marktpreise zahlt. Der deutsche Mieterschutz schützt hier den Falschen!
Der einzige Gewinner ist der Zwischenvermieter. Keinerlei Kapitalbindung außer einer kleinen Kaution. Keinerlei Risiko. Und jeden Monat ein Einkommen, das eigentlich dem Eigentümer zustehen würde. Das BGH Urteil macht nun unmissverständlich klar: Dieses Geschäftsmodell ist rechtswidrig.
Die Idee: Mehr Transparenz für Eigentümer
Ich komme aus der Data Science und KI Welt, ursprünglich bin ich Physiker. Wenn ich ein Problem sehe, denke ich in Systemen. Und dieses Problem lässt sich lösen.
Die Frage, die mich nicht losließ: Wissen Eigentümer eigentlich, wer gerade in ihrer Wohnung wohnt? Wissen sie, ob ihre Wohnung auf Immobilienportalen inseriert wird?
Vermieter verlassen sich darauf, dass ihr Mieter sich an den Vertrag hält. Sie haben weder Zeit noch Werkzeuge, um gängige Portale täglich zu durchsuchen. Und genau diese Informationsasymmetrie nutzen die Zwischenvermieter aus. Wer sein Eigentum schützen und seine Mietrendite behalten will, braucht ein systematisches Werkzeug.
ImmoWatch24: Systematische Transparenz
Aus dieser Erkenntnis heraus habe ich ImmoWatch24 entwickelt.
Die Idee ist simpel: ImmoWatch24 überwacht gängige Immobilienportale systematisch. Sobald es auf den gängigen Immobilienportalen einen Treffer gibt, bekommt der Eigentümer eine Benachrichtigung, inklusive Screenshot und Zeitstempel. Dokumentierte Transparenz.
Das Tool richtet sich an Eigentümer, Gesellschaften und Hausverwaltungen. Es liefert Klarheit und kommt damit auch den Bewohnern entgegen, die einen ordentlichen Mietvertrag verdient hätten. Wer Immobilien vermietet, hat ein Recht darauf zu wissen, ob sie unerlaubt weitervermietet werden. ImmoWatch24 macht genau das möglich und gehört auf jede Vermietung Checkliste.
Warum ich das tue
Die meisten Untervermietungen sind legal, abgesprochen, unproblematisch. Ein WG Zimmer, ein Sabbatical, temporäre Standortwechsel, ein Partner, der einzieht: alles legitim. Mehr dazu in unserem Artikel zur aktuellen Rechtslage bei Untervermietung.
Aber es gibt eine nennenswerte Gruppe, die den Markt systematisch ausnutzt. Die auf Kosten von Eigentümern und echten Mietersuchenden Geld verdient. Die dafür sorgt, dass Menschen keine bezahlbare langfristige Wohnung finden.
Diese Art von gewinnbringender Untervermietung möchte ich erschweren. Eigentümer sollen wissen, was mit ihrer Wohnung passiert und die Mietrendite bekommen, die ihnen zusteht. Und Bewohner faire Mietverträge!
ImmoWatch24 ist in der Beta Phase
ImmoWatch24 ist noch jung, wird aber kontinuierlich weiterentwickelt. Ich baue es auf Basis von echtem Feedback echter Nutzer.
Wenn Sie Eigentümer oder Verwalter sind, sich für das Thema interessieren, oder einfach Feedback geben möchten: Ich freue mich über jede Nachricht.
Oder schreiben Sie mir direkt: info@immowatch24.com
Ich lese jede Mail persönlich.
Moritz
Gründer, ImmoWatch24