Gewinnbringende Untervermietung: BGH stärkt Vermieterrechte (2026)
Ein Berliner Mieter vermietet seine Zweizimmerwohnung möbliert weiter, zum fast doppelten Preis seiner eigenen Miete. Die Vermieterin kündigt fristlos. Der Mieter klagt, verliert, legt Revision ein. Der Bundesgerichtshof weist die Revision ab. Das Räumungsurteil ist seit dem 28. Januar 2026 rechtskräftig.
Was sich nach einem Einzelfall anhört, ist in der Praxis ein verbreitetes Modell: Mieter nutzen ihre Wohnungen als Einkommensquelle, indem sie Untermieter zu überhöhten Preisen einziehen lassen oder die gesamte Einheit zur Zwischenmiete anbieten. Untervermietung ohne Genehmigung ist dabei der Regelfall, nicht die Ausnahme. Der BGH hat jetzt klargestellt, wo die Grenze verläuft, und das Kündigungsrecht der Vermieter deutlich gestärkt.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.
BGH-Urteil zur gewinnbringenden Untervermietung: Was entschieden wurde
BGH-Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23)
Kernaussage: Gewinnbringende Untervermietung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne des §553 BGB. Eine Untermiete, die die eigene Hauptmiete übersteigt, stellt einen schwerwiegenden Vertragsverstoß dar. Die fristlose Kündigung nach §573 BGB wegen Pflichtverletzung ist in solchen Fällen rechtmäßig.
Das Landgericht Berlin hatte der Vermieterin zunächst recht gegeben. Der BGH wies die Revision des Mieters ab. Das Räumungsurteil ist rechtskräftig.
Das Urteil klärt eine Grauzone, die in der Praxis lange für Unsicherheit gesorgt hat. Grundsätzlich können Mieter nach §553 BGB Untervermietung verlangen, wenn sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, etwa wegen eines längeren Auslandsaufenthalts, einer Lebensveränderung oder zur Entlastung der Mietkosten. Was kein berechtigtes Interesse darstellt: die Wohnung systematisch als Einkommensmodell zu nutzen.
Der entscheidende Punkt im Berliner Fall war die Höhe der Untermiete. Der Mieter kassierte weit mehr, als er selbst zahlte. Er versuchte, den Überschuss als Möblierungsaufschlag zu rechtfertigen. Der BGH ließ das nicht gelten, da gesetzliche Regelungen für solche Aufschläge fehlen. Bis eine entsprechende Regelung existiert, gilt: Die Untermiete darf die Hauptmiete nicht übersteigen.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer nachweisen kann, dass ein Mieter seine Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht weitervermietet, hat eine solide Grundlage für die fristlose Kündigung.
Wenn der Mieter die Rendite des Eigentümers kassiert
Was dieses Urteil so brisant macht, ist nicht nur die rechtliche Klarstellung, sondern das wirtschaftliche Muster dahinter: Der Hauptmieter verdient am Untermieter, während der Eigentümer leer ausgeht. Die Mieteinnahmen des Eigentümers sind durch den Mietvertrag gedeckelt, oft noch zusätzlich durch die Mietpreisbremse begrenzt. Der Mieter vermietet die Wohnung weiter zu Marktkonditionen oder darüber hinaus, kassiert die Differenz und baut sich auf Kosten des Eigentümers eine eigene Rendite auf. Der Hauptmieter verdient so mehr, als er selbst an Miete zahlt und nimmt jede Marktsteigerung direkt mit, bei null Kapitalbindung und null Risiko.
Hinzu kommt der physische Schaden: Wechselnde Bewohner bedeuten höhere Abnutzung, unbekannte Personen im Objekt, Lärmbelästigung für andere Mieter und den vollständigen Verlust der Kontrolle darüber, wer die eigene Immobilie tatsächlich nutzt. Der Eigentümer finanziert im Ergebnis ein Geschäftsmodell, das gegen seine Interessen läuft. Das Urteil des BGH schiebt diesem Modell nun einen klaren Riegel vor.
Wie verbreitet das Problem ist, zeigt eine aktuelle Schätzung des BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen): Laut BBU könnten bis zu 15 % aller Wohnungen in Berlin illegal untervermietet sein →
Das Zwischenmiete-Modell: Wie Mieter maximale Rendite erzielen und die Mietpreisbremse aushebeln
In der Praxis nutzen Mieter Zwischenmiete und Möblierung um Marktmieten oder mehr zu erzielen, während sie selbst von günstigeren Altverträgen profitieren. Häufig werden die Wohnungen dafür mit alten oder günstigen IKEA Möbeln ausgestattet. Trotzdem dient die Möblierung als Hebel, um deutlich höhere Mietpreise zu verlangen, denn für möblierte Wohnungen gelten andere Regeln bei der Preisgestaltung.
Das gängige Narrativ dabei: Der Mieter gibt vor, nur vorübergehend abwesend zu sein, ist aber schon längst dauerhaft ausgezogen. Die Zwischenmiete wirkt dadurch wie eine harmlose Übergangslösung. In Wahrheit dient sie als Deckmantel für ein dauerhaftes Geschäftsmodell und die Rückkehr findet nicht statt. Stattdessen folgt der nächste Untermieter zu neuen Marktkonditionen. Der Hauptmietvertrag bleibt bestehen, die Wohnung wird zum laufenden Renditeobjekt.
Die Untermieter haben in angespannten Märkten kaum eine Wahl. Wer dringend eine Wohnung braucht, akzeptiert den überhöhten Preis, weil schlicht keine Alternativen verfügbar sind. Dass die Untermietverhältnisse meist auf drei bis zwölf Monate befristet sind, macht es für die Betroffenen noch schwieriger: Bei Kurzzeitmietverträgen wird die Mietpreisbremse in der Regel gar nicht erst geltend gemacht.
Das BGH-Urteil unterbindet dieses Gewinnmodell aus der mietrechtlichen Perspektive. Zusätzlich greifen in vielen Städten Zweckentfremdungsverbote, die eine separate Sanktionierung ermöglichen. Mehr dazu in unserem Beitrag: Zweckentfremdung von Wohnraum – was Eigentümer und Kommunen wissen müssen →
Vermieter Kündigungsrecht nach §573 BGB: Wann es greift
Die rechtliche Grundlage ist jetzt klar. Nach §573 BGB ist eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung des Mieters möglich. Bei gewinnbringender Untervermietung ohne Erlaubnis kommt die außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht, wenn der Mieter trotz Abmahnung nicht reagiert oder der Verstoß besonders schwerwiegend ist.
Für eine rechtssichere Kündigung brauchen Eigentümer drei Dinge:
- Den Nachweis der unerlaubten Nutzung: Ein gesichertes Inserat auf einem Immobilienportal mit sichtbarer Adresse, Preis und Datum ist ein starkes Indiz. Je vollständiger die Dokumentation, desto stärker die Ausgangslage.
- Den Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht: Der Vergleich zwischen der im Inserat genannten Untermiete und der tatsächlichen Hauptmiete des Mieters ist entscheidend. Bei einer überhöhten Untermiete greift das BGH-Urteil direkt.
- Die anwaltliche Begleitung: Abmahnung und fristlose Kündigung müssen nach §573 BGB rechtssicher formuliert sein. Ein Fehler in der Form kann die gesamte Kündigung unwirksam machen.
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So gehen Eigentümer bei Verdacht vor: Checkliste
- Inserat sichern: Vollständigen Screenshot anfertigen mit sichtbarer Adresse, Preis und Datum. URL und Abrufdatum festhalten. Das ist der Ausgangspunkt für jeden weiteren Schritt.
- Preisvergleich dokumentieren: Untermiete im Inserat mit der tatsächlichen Hauptmiete des Mieters vergleichen. Bei Überschreitung greift das BGH-Urteil direkt als Argumentationsgrundlage.
- Fachanwalt für Mietrecht einschalten: Eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung muss die konkrete Pflichtverletzung benennen und eine Frist zur Unterlassung setzen. Ohne Abmahnung ist in den meisten Fällen keine fristlose Kündigung möglich.
- Kündigung rechtssicher formulieren: Bei fortgesetzter Pflichtverletzung oder besonderer Schwere: fristlose Kündigung nach §573 BGB. Fristen und Formvorschriften müssen exakt eingehalten werden.
- Monitoring dauerhaft aktivieren: Wer systematisch überwacht, erkennt früh genug, um mit vollständiger Beweislage handeln zu können.
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Wie eine gerichtsverwertbare Beweiskette konkret aufgebaut wird, zeigt unser Praxis-Leitfaden: Unerlaubte Untervermietung nachweisen: Beweise & Vorgehen →
Häufige Fragen
Darf ein Mieter untervermieten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat?
Nach §553 BGB kann ein Mieter Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist und kein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt. Gewinnerzielungsabsicht ist nach dem BGH-Urteil vom 28.01.2026 kein berechtigtes Interesse. Eigentümer sollten bei jedem Untervermietungsgesuch prüfen, ob der genannte Grund tatsächlich anerkannt ist, und im Zweifel anwaltliche Unterstützung holen.
Was gilt im Mietrecht zur Untervermietung, wenn der Mieter mehr verlangt als er selbst zahlt?
Nach dem aktuellen BGH-Urteil stellt eine Untermiete, die die Hauptmiete übersteigt, einen schwerwiegenden Vertragsverstoß dar. Der BGH hat Möblierungsaufschläge als Rechtfertigung nicht akzeptiert, solange keine gesetzliche Grundlage dafür besteht. Die Folge: Abmahnung und fristlose Kündigung sind rechtmäßig.
Welcher Nachweis reicht nach dem BGH-Urteil für eine Kündigung wegen gewinnbringender Untervermietung?
Entscheidend ist der Preisvergleich: Liegt die Untermiete über der Hauptmiete, greift das BGH-Urteil direkt. Ein gesichertes Inserat mit Adresse, Preis und Datum in Kombination mit dem bekannten Hauptmietpreis bildet die Kernbeweislage. Ergänzend empfiehlt sich eine vollständige Dokumentation des Zeitraums. Anwaltliche Begleitung ist für die formwirksame Kündigung dringend zu empfehlen.
Was bedeutet §553 BGB für Eigentümer konkret?
§553 BGB gibt Mietern unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis. Eigentümer können die Erlaubnis nur bei Vorliegen wichtiger Gründe verweigern. Wichtig: Gewinnerzielungsabsicht gilt nach aktuellem BGH-Urteil nicht als berechtigtes Interesse, sodass in diesen Fällen kein Erlaubnisanspruch besteht.
Unerlaubte Untervermietung erkennen und nachweisen: Wie geht das?
In den meisten Fällen durch Zufall, Nachbarsbeschwerden, Klingelschilder oder eigene Recherche auf Portalen. Wer eine unerlaubte Untervermietung aufdecken und rechtssicher nachweisen will, braucht dokumentierte Inserate mit Adresse, Preis und Datum. Systematisches Monitoring von Vermietungsplattformen ist der beste Weg, frühzeitig und mit vollständiger Beweislage zu reagieren.
Mieter untervermietet heimlich – was tun?
Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Genehmigung weitervermietet, liegt eine unerlaubte Untervermietung vor. Der erste Schritt ist die Beweissicherung: Inserat sichern, Preis dokumentieren, Zeitraum festhalten. Danach folgt die anwaltliche Abmahnung. Reagiert der Mieter nicht, ist die fristlose Kündigung nach §573 BGB der nächste Schritt. Wichtig: Ohne vollständige Dokumentation ist eine Kündigung kaum durchzusetzen.
Ist die Nutzungspflicht im Mietvertrag auf Eigennutzung beschränkt?
Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter grundsätzlich zur vertragsgemäßen Nutzung. Untervermietung, insbesondere gewerbliche Kurzzeitvermietung, kann ohne Erlaubnis und mit Gewinnerzielungsabsicht eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des §573 BGB darstellen.
Fazit: Klare Rechtslage, schwierige Erkennung
Der BGH hat mit dem Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) eine praxisrelevante Linie gezogen: Gewinnbringende Untervermietung ist kein Recht des Mieters, sondern ein Vertragsverstoß, der Kündigung und Räumung rechtfertigt. Wer als Mieter seine Wohnung ohne Genehmigung weitervermietet und dabei Gewinn erzielt, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen. Für den Schutz des Vermietereigentums ist das ein wichtiges Signal.
Das eigentliche Problem bleibt die Erkennung. Wer eine unerlaubte Untervermietung nicht rechtzeitig erkennt, kann das Urteil nicht nutzen. Ohne Nachweis keine Kündigung, ohne Monitoring kein Nachweis. ImmoWatch überwacht gängige Vermietungsportale rund um die Uhr und liefert bei Fund sofort einen dokumentierten Screenshot als Beweisgrundlage.
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