Airbnb-Einnahmen zurückfordern? Was Eigentümer wissen müssen
Wenn der eigene Mieter mit der eigenen Wohnung 400 Euro im Monat extra verdient, klingt es selbstverständlich, dass dieses Geld eigentlich dem Eigentümer zusteht. Die kurze, unbequeme Antwort lautet: nein. Auch nicht teilweise, auch nicht rückwirkend, auch nicht über Schadensersatz. Was Eigentümer stattdessen wirklich haben, sind andere Hebel, und die sind in der Praxis wertvoller als der entgangene Untermietgewinn.
Der typische Fall: 400 Euro Schwarzgewinn pro Monat
Frankfurt, 2-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage. Der Mieter zahlt 900 Euro Warmmiete, wohnt aber seit über zwei Jahren bei der Freundin. Die Wohnung selbst läuft als Dauerinserat auf einem gängigen Vermietungsportal, wechselnde Geschäftsreisende und Wochenendtouristen, im Schnitt 1.300 Euro Umsatz pro Monat. Macht 400 Euro Reingewinn, die der Mieter still einstreicht.
Eines Tages meldet sich der Nachbar bei der Hausverwaltung: ständig neue Gesichter, immer Trolleys im Treppenhaus. Der Eigentümer erfährt nach Jahren, was läuft, und fragt sich: Bekomme ich die 400 Euro pro Monat rückwirkend zurück? Kann ich wenigstens die Differenz zur Marktmiete einklagen?
Die Antwort enttäuscht zunächst, eröffnet aber dann interessantere Möglichkeiten.
Warum die Untervermietungs-Einnahmen rechtlich nicht zurückgefordert werden können
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage schon vor Jahrzehnten entschieden, zuletzt 2026 nochmal bestätigt (BGH VIII ZR 228/23): Auch bei klar illegaler, gewinnbringender Untervermietung gibt es keinen Anspruch auf Herausgabe der Untermieteinnahmen, weder ganz noch anteilig.
Die Logik dahinter, in einem Satz: Sobald der Eigentümer die Wohnung vermietet hat, hat er die eigene Vermietungsmöglichkeit aus der Hand gegeben. Die Untervermietung ist juristisch ein Geschäft, das ausschließlich dem Mieter zugeordnet ist, auch wenn er es ohne Erlaubnis betreibt. Der Eigentümer kann nicht etwas zurückverlangen, was er ohne den Hauptmietvertrag genauso wenig hätte einnehmen können.
Wer „Airbnb Einnahmen zurückfordern Vermieter" googelt, findet auf vielen Portalen die gegenteilige Behauptung. Diese Aussagen sind in der Sache falsch und hätten vor Gericht keinen Bestand. Wer auf dieser Grundlage Forderungen schreibt oder klagt, verliert Geld und Zeit.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche rechtliche Einschätzung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.
Schadensersatz wegen höherer Abnutzung: der einzige reale Hebel, und der ist klein
Eine Sache geht: konkret nachweisbarer Schaden durch die intensivere Nutzung. Wenn die Wohnung wie ein Hotel betrieben wird, leiden Böden, Türen, Sanitärobjekte, Schließanlagen und Tapeten stärker als bei normaler Eigennutzung. Diese Mehrabnutzung kann als Schadensersatz geltend gemacht werden, muss aber konkret beziffert und belegt werden, in der Regel erst beim Auszug.
In der Praxis sind das selten dramatische Summen. Ein paar hundert bis ein paar tausend Euro über mehrere Jahre, oft erst gegen die Kaution verrechnet. Das ersetzt nicht die entgangenen Untermietgewinne, schon gar nicht das ärgerliche Gefühl. Aber es ist der einzige direkte Geldweg.
Kurzzeitvermietung oder Daueruntervermietung - macht das einen Unterschied?
Für den Herausgabeanspruch: nein, beide Fälle landen auf derselben Linie, kein Anspruch auf die Einnahmen.
Bei der Kurzzeitvermietung nach Hotelprinzip kommt eine zweite Front dazu, das Zweckentfremdungsverbot. In Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Köln ist die nicht genehmigte Kurzzeitvermietung verboten und mit empfindlichen Bußgeldern gegen den Mieter belegt, in Berlin theoretisch bis zu 500.000 Euro pro Fall. Das ist kein Ausgleich für den Eigentümer, aber massiver Druck auf den Mieter und sofortiges Ende der illegalen Nutzung.
Bei der klassischen Daueruntervermietung über Monate oder Jahre ohne Erlaubnis greift Zweckentfremdungsrecht meist nicht, dafür ist die Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung oft besonders einfach zu begründen, gerade wenn der Mieter selbst gar nicht mehr in der Wohnung lebt.
Was Eigentümer wirklich tun können
Statt der aussichtslosen Klage auf Herausgabe gibt es vier praktische Hebel, die einzeln oder kombiniert eingesetzt werden:
- Abmahnen und kündigen. Bei nachgewiesener illegaler Untervermietung ist die ordentliche, oft auch fristlose Kündigung möglich. Genau das hat der BGH 2026 nochmals bestätigt. Konkrete Anleitung dazu im Artikel zur Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung →
- Wohnung zurückholen und neu vermieten. Hier liegt der eigentliche finanzielle Hebel. Bestandsmieten liegen oft weit unter Marktniveau, eine Neuvermietung hebt die Miete dauerhaft auf das aktuelle Marktniveau, in Großstädten häufig 200 bis 500 Euro pro Monat mehr.
- Zweckentfremdung bei der Stadt anzeigen. Bei Kurzzeitvermietung über gängige Portale schafft die Anzeige sofortigen Druck, beendet die illegale Nutzung und kostet den Mieter unter Umständen ein hohes Bußgeld.
- Untervermietungserlaubnis entziehen oder mit Untermietzuschlag neu erteilen. Wenn eine Erlaubnis besteht und missbraucht wird, kann sie widerrufen werden. Bei neuer Erteilung lässt sich ein Untermietzuschlag von typischerweise 20 bis 25 Prozent der Untermiete verlangen.
Mehr zum Thema Renditeverlust durch illegale Untervermietung steht im Artikel Fast 7.000 Euro pro Jahr →, zur konkreten Beweissicherung im Artikel zum Nachweis →, und zur aktuellen BGH-Linie im Artikel zur gewinnbringenden Untervermietung →
Geschwindigkeit ist der einzige reale Renditehebel
Wenn rückwirkend nichts zu holen ist, zählt jeder Monat, in dem die illegale Untervermietung weiterläuft, als unwiederbringlich verlorene Marge. Bei dem Frankfurter Beispiel oben: 400 Euro pro Monat, die der Mieter behält, statt dass der Eigentümer sie nach Kündigung und Neuvermietung selbst einnimmt. Über zwei Jahre sind das fast 10.000 Euro, die durch späte Entdeckung verloren gehen.
Die einzige Methode, die wirklich pro Wohnung skaliert, ist systematisches Portalmonitoring. ImmoWatch24 überwacht die gängigen Vermietungsportale und schlägt sofort Alarm, sobald die eigene Wohnung dort inseriert wird, inklusive Screenshot mit Zeitstempel als Beweis für die spätere Abmahnung.
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Häufige Fragen (FAQ)
Kann ich als Vermieter die Airbnb-Einnahmen meines Mieters zurückfordern?
Nein. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat der Eigentümer keinen Anspruch auf Herausgabe des Untermietgewinns, auch nicht bei klar illegaler Untervermietung. Realistisch sind nur Schadensersatz für konkrete Mehrabnutzung sowie Kündigung und Neuvermietung.
Was tun, wenn der Mieter heimlich über ein Vermietungsportal untervermietet?
Beweise sichern (Screenshots, Zeitstempel, Nachbarzeugen), schriftlich abmahnen, bei fortgesetztem Verstoß ordentlich oder fristlos kündigen. Parallel bei Kurzzeitvermietung Anzeige wegen Zweckentfremdung erstatten.
Welche Strafe droht dem Mieter bei illegaler Kurzzeitvermietung?
In Städten mit Zweckentfremdungsverbot Bußgelder bis 500.000 Euro pro Fall (Berlin), in anderen Großstädten je nach Satzung ähnlich hoch. Dazu kommt das Risiko der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Was, wenn die Untermiete höher ist als die Hauptmiete?
Der Differenzbetrag bleibt rechtlich beim Mieter, der Eigentümer hat keinen Anspruch darauf. Der BGH (VIII ZR 228/23) hat 2026 aber klargestellt, dass genau in diesem Fall die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung gerechtfertigt ist.
Kann ich Schadensersatz für die höhere Abnutzung durch Untervermietung verlangen?
Ja, aber nur in Höhe des konkret nachgewiesenen Mehraufwands, nicht in Höhe der Untermieteinnahmen. In der Praxis sind das meist überschaubare Beträge, die beim Auszug gegen die Kaution verrechnet werden.
Fazit
Der Eigentümer bekommt die Airbnb-Einnahmen nicht zurück. Was er bekommt, ist das Recht zu kündigen, die Wohnung zurückzunehmen, neu zu vermieten und dauerhaft die Marktmiete zu erzielen. Das ist mehr wert als die Rückforderung, vorausgesetzt, die illegale Untervermietung wird schnell entdeckt. Wer auf den Zufall wartet, verliert jeden Monat reales Geld.